不動産を購入した際、売買契約時に手付金等の支払いがあります。
「契約時にお支払いする手付金の金額はいくらになさいますか？」
担当営業マンに淡々と聞かれ、驚かれた経験者は多いと思います。
「全額住宅ローン借入OK」 ※注１
「頭金０円からの住宅購入！」
広告で見た刺激的な内容に背中を押され、「住宅購入」を思い立った方にとっては、お金の支払いが発生することは、想定外の内容ではないかと思います。
「手付金等を支払うと、借入出来る額がその分減ってしまう」
『支払えるお金があるのなら、その分はご自身で払ってください』と金融機関に言われてしまうのではないのか？
預貯金の額が減ることに不安を覚え、担当営業マンに質問する筈です。
「諸費用も含めて、全額借入出来ないのか？」 ※注１
答えは、「手付金の支払いがあっても全額借入は可能です」 ※注１
手付金等を支払うのに、なぜ諸費用も含めて借入が可能になるか？
今回のテーマです。
※注１：住宅諸費用を融資対象としない金融機関もあります。
手付金等を支払うと、借入金額が減らされてしまうのではないのか？
私も不動産の仕事にたずさわる様になった新人営業マンの頃、自分自身が疑問に思いました。
・ お客様は全額借入を希望している ➤ 手付金は支払わない
全額借入のお客様と、手付金等（手付金及び中間金）の打合せを何故するのか…？
お客様においても手付金等に関してこのような疑問を抱かれるようですが、私も同じ様な疑問から営業マンとしての一歩がはじまりました。
| 融資事前審査申込金額 | ￥30,000,000円 | 承認 |
| 売買代金 | ￥30,000,000円 | 契約価格 |
| 手付金 | ￥1,000,000円 | 契約時支払い予定 |
| 融資本審査金額 （借入可能額） |
￥29,000,000円 | ？（疑問） |
売買契約書にも次のように記載されますので、金融機関が残代金の支払いに必要な2,900万円の借入しか認めてくれず、その借入審査（融資）をおこなうと考えてしまいました。
◆売買契約書より引用
| 売買代金 | ￥30,000,000円 |
| 手付金（契約時に支払う） | ￥1,000,000円 |
| 残代金（引渡し時に支払う） | ￥29,000,000円 |
買主が売買代金全額（借入審査結果による）の借入をおこなう場合でも、売主は受領した手付金等を決済（引渡し）時に買主に返還しません。
手付金等を受領しているので、残代金（この場合は2,900万円）の請求をおこなうだけです。
それではなぜ手付金等を支払っても、売買代金全額の借入がおこなえるのでしょうか？
それは、手付金等を支払うと売主から領収書を貰えるからです。
（尚、売主が不動産業者で手付金等を指定口座への振込とした場合、振込票の控えによる領収書不発行としている業者もありますが、この控えが領収書と金融機関はみなします）
金融機関では、融資金の全てが不動産売買に使われたのかを証明する資料（領収書や振込控え）を確認して、余剰金（証明が取れない金額）があれば繰り上げ返済として返還して貰います。
残代金の支払いは2,900万円ですので、一見すると手続きが終わると100万円が余剰金として買主の口座に残るように思えますが、手付金等の領収書（振込控え）により支払いを証明出来ます。
買主は売買代金全額の融資を希望され承認されているので、支払われた手付金は融資金（ここでは売買代金3,000万円）の一部であり、イメージとしては契約時に買主が立替払いしているようなものです。買主の口座に残った100万円は、その金額が無利息で返還されたものなのです。
| ①売買代金 | ￥30,000,000円 |
| ②手付金（買主一時立替え） | ￥1,000,000円 |
| ③融資（借入）金額 | ￥30,000,000円 |
| ④残代金（①－②） | ￥29,000,000円 |
| ⑤手付金返還額（③－④） | ￥1,000,000円 |
支払いを証明する資料（領収書や振込控え）は重要になります。
※ 尚、全ての名目が融資対象ではありませんので、融資対象の範囲は事前に金融機関に確認が必要です（例えば手付金は売買代金の一部なので対象範囲ですが、家具などは対象外の金融機関が多いです）